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在大型IPO之后硅谷和旧金山的房价将会发生什么变化

来源:未知 编辑:admin 时间:2019-04-30

  这是我上周日播客的一个较短,不那么生气的版本(正如很多人发现的那样,当我说话时我比写作时更自由)。

  它现在是旧金山和硅谷谈话的标准主题,它在媒体的各个方面:大型IPO浪潮 - 包括Lyft上个月的首次公开募股以及Uber,AirBnb,Palantir等即将进行的首次公开募股 - 将导致湾区淹没在百万富翁身上,这些百万富翁都要搬出他们的小房子并买房子,并导致自去年春天以来一直在下沉的住房市场发生暴力性的大转弯并且充气更多。整个房地产行业正在垂涎欲滴并推动这一主题。可是等等

  首先,有历史。最近的两次大规模IPO之后,不是房价进一步上涨,而是房地产市场萧条。

  1999年和2000年初的IPO热潮引发了同样的猜测,即这些新近出现的硅谷和旧金山的百万富翁将推高房价。但随后出现了萧条,这些创业公司陷入困境,人们失去了工作,无法在没有工作的情况下住在湾区,他们收拾行李离开了。有些人甩了他们的家。其他人拖欠抵押贷款而离开了因为他们可以:加利福尼亚州是仅有的12个“无追索权”州之一。住房单位开始空出来。房地产价格下跌,而不是被这股大型IPO进一步夸大。

  类似的关于IPO moola的炒作进一步夸大了已经膨胀的房地产市场,整个房地产行业垂涎欲滴,发生在2006年。2007年,当地房地产市场开始崩溃。而且有理由这样做 - 反直觉,因为从来没有经历过这些繁荣与萧条的周期。

  大部分炒作都是基于这样的假设:这些IPO将突然产生数十亿美元的真实财富,这些财富来自非公开交易股票,可转换债券或股票期权的假设和虚幻财富。

  但这不是它的工作原理。这个假设的钱不是假设的。这是真实的,它已经存在多年了,并且它已经发展多年 - 在优步的情况下,在10年内从几百万美元增加到数百亿美元。这些公司的股权多年来价值数十亿美元。拥有这种股权的人和实体通过拥有它而变得非常富有。

  首次公开募股实质上是一轮融资,可能会使股权价值从上一轮融资中略微扩大,并使所有权转移一点。这就是它所做的一切。

  如果优步的首次公开募股价值该公司价值90亿美元,正如传言那样,它并没有突然创造900亿美元。在上一轮融资中,优步价值已达到760亿美元。这是真正的财富 - 而不是假设的财富。原因如下:

  其一,在筹款期间,员工通常可以将其股票或可转换票据出售给新投资者。例如,在2018年1月,由软银领导的一个财团从现有股东和优步本身购买了93亿美元的优步股份。据此,前优步首席执行官兼联合创始人特拉维斯卡兰尼克(Travis Kalanick)向软银出售了14亿美元的股份。其他优步员工也卖了。

  第二,这些创业公司中的一些已制定计划,他们从员工那里回购股票,以便让他们兑现部分财富。

  三,在旧金山和硅谷等技术中心,一些银行的部门致力于通过向这些人提供贷款,将上市前股权转换为现金,股权被用作抵押品。

  四,许多员工已经能够在二级市场上出售其创业公司股票的股票。所有这些方法都允许员工兑现一些财富。几年前他们继续使用这个moola购买昂贵的房屋。这笔钱多年来一直在旧金山和硅谷流传,并成为去年达到顶峰的房地产泡沫的重要推动力!

  优步亿万富翁是不是因为首次公开募股尚未发生而不是亿万富翁?不。他们多年来一直是亿万富翁。他们的百万富翁下属多年来一直是百万富翁。他们已经根据自己的财富购买了昂贵的房屋。

  首次公开募股中最大的赢家是机构投资者,如风险投资基金;或用于后期投资,私募股权基金,养老基金,甚至共同基金。他们的钱来自全球各地。当他们在IPO期间和之后向公众出售他们的优步股票时,他们将获得巨大的收益。但这不是旧金山的钱。这是全球性的资金,它可以追溯到它的来源。

  优步花了10年才成为今天的样子。在此期间,投资者确定的“价值”飙升。在那里工作多年的优步员工,以及基于股票薪酬计划的百万富翁,多年来一直是百万富翁。而且他们一般不和其他三个室友居住在一些邋apartment的公寓里。几年前,他们兑现了一些财富,并在几年前买了一个不错的地方。

  富裕的初创公司员工购买房屋一直是造成旧金山房价飙升的部分原因。他们将来不打算这样做。他们已经做到了。这也是房价已经如此之高的原因之一。

  但即使他们突然买了一套更昂贵的房子,他们也不得不卖掉他们现在所在的房子。他们没有创造新的需求。首次购房者或新来港人士创造了新的需求。但是,出售房屋并购买另一套房屋的人不会产生新的需求。他们正在搅动市场。

  当然,最近招聘的一些员工的股票或可转换票据价值10万美元或30万美元,假设IPO后股票没有崩溃。其中一些 - 在锁定期结束后他们可以出售股票 - 可以用这笔钱在一个可笑的高价房屋中支付首期款项。

  他们会购买一套可能超过一百万美元的中位数公寓。他们将每月支付巨额抵押贷款,他们支付房屋所有者协会费用,并以高价房屋价格支付房产税。而且他们很有可能在家中赔钱,因为这恰恰是在最近两次大规模IPO浪潮之后发生的事情。

  这两次 - 在1999/2000和2006/2007年 - 机构投资者都兑现了,全球资金流向全球投资者,而不是旧金山。首次公开募股之前,创始人和早期员工已经富裕起来,并且在首次公开募股之前购买房屋,这在IPO浪潮之前就已经导致房地产市场的通货膨胀。当创业热潮一如既往地崩溃时,房价随之下跌。

  这些超级IPO波告诉我们的是:它是周期的峰值,或者超过周期的峰值。当全球资金 - 风险投资,私募股权基金和其他机构投资者 - 试图通过向公众大肆炒作的估值出售股票来兑现时。

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